6月29日，绿城中国(3900.HK)旗下绿城管理控股(9979.HK)开启招股，招股截止日期为7月3日，并预计公司将于7月10日上市 。
众所周知，绿城管理是中国最大的代建公司，近年来，绿城中国代建业务成长性加速释放 。截至2020年3月31日，公司拥有266个代建项目(商业代建项目150个;政府代建项目116个)，总建筑面积为6,980万平方米，规模为第二大市场对手两倍以上 。
绿城的代建业务俨然成为“白银时代”的“金牛”业务，因此行业和资本市场都对绿城管理高度关注 。而作为代建行业的绝对龙头，绿城管理未来发展又值得投资者给予怎样的期待?下面来我们就来具体分析公司业务的发展情况 。
一、绿城管理商业模式及业务特点简析
1.商业代建为主营业务，政府代建潜力十足
从公司的业务结构上看，公司一共分为三类业务：
1)商业代建
该业务主要是绿城管理为物业开发的整个过程中提供包括前期管理、规划设计、工程管理、成本控制、营销服务、交付管理及售后等各类专业服务 。
服务对象主要是普通的商业地产项目，以住宅业态为主;收费模式主要是根据管理面积及项目销售额为基础收取代建服务费 。
2)政府代建
该业务主要是提供公共住房的开发代建服务，其次是发展公共基础设施(包括学校、博物馆及体育设施) 。收费模式一般为投资额的固定百分比 。
3)其他业务
其他服务主要包括开发咨询服务、设计咨询服务以及其他金融撮合服务 。投资者可以理解为这一业务是公司目前孵化的创新业务，主要通过整合产业链，提高代建服务附加值的“增值业务” 。未来该业务或许能够孵化出不亚于主业的新收入来源 。
从收入占比上看，截至2019年，绿城管理的商业代建业务收入占比为73.8%，依然是公司的主营 。但是可以看到，政府代建的收入占比正快速提升至18% 。
从收入增速上看，商业代建业务近三年收入复合增速为34.7%;政府代建业务复合增速为54.9%，其它业务收入复合增速为63.3% 。可以看到，公司政府代建及其它业务都释放出不俗的增长潜力 。
2.自有 VS 业务合作伙伴，“加盟模式”兴起加速轻量化
可以看到绿城管理目前代建服务的输出模式主要为两种：自有团队以及业务合作伙伴模式 。其中的业务合作伙伴，顾名思义，就是通过业务合作最终进行业务分成 。
从股权结构上看，绿城管理占有合作伙伴最大比重的股权 。通过招股书信息，可以发现这些合作伙伴具备中小型和区域化的显著特点，同时合营公司管理层多数“出身”绿城集团 。
而在具体的合作模式上，合作伙伴出“人”，绿城出“品牌”、“体系标准”和“技术” 。由此可见，这种业务合作伙伴模式类似“直营—加盟”的业态转变，不单单为绿城管理业务带来加速通道，还使得公司商业模式更轻量化 。
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